html模版一線城市銀行上調房貸利率 其他城市會跟進? ——鳳凰房產北京
來源:券商中國

今年3月份各地再次上演樓市調控大戰,相比去年國慶節的一輪調控,這次出擊,的確讓更為馴服瞭房價這匹脫韁野馬。

從5月數據看,北京二手房市場量價齊跌,網簽數字跌至27個月以來最低點,而初見成效的調控下,房貸政策立有一功。

券商中國記者采訪北京地區的四大行和股份制銀行後發現,2017年以來,北京市場房貸利率共調整瞭4次,首套房貸款利率分別是85折-9折-95折-基準,目前,民生銀行甚至將利率上調瞭10%,其他銀行表示也會跟進。而二套房各傢銀行已經全面實行最低基準上浮20%。

北京各銀行將繼續上調房貸利率

“我們一般不是第一個動,市場動瞭我們會跟著動,馬上會有第5次調整,首套貸款利率實行最低基準上浮10%。” 某金控系股份制銀行人士說。

作為北京地區首個上調首套貸款利率的民生銀行,其首套基準上浮10%,二套基準上浮20%的利率政策,將於6月5日起正式實施。

“現在房貸利率變化特別快,一周之後可能又有變化。”某大型國有銀行人士說。

北京地區房貸政策除瞭利率有上調趨勢外,審批上也在趨嚴,一傢大行和一傢總部坐落於南方的股份制銀行均對記者表示,目前房貸額度有限,審批制度比以前更加嚴格。

鏈傢地產某經紀人稱,目前北京的各傢銀行基本都還是首套基準,二套上浮10%,但首套房的首付比例已經上調至40%,最低也就35%,而二套房的首付比例為8成。

如果貸款利率全面上調,假設貸款800萬,還款期限30年,原來月供42458元,首套上浮10%後,每個月就要多繳2414元,意味著每年還貸比以前要多還近3萬元。

▲此圖為首套房利率上浮10%

▲此圖為首套房基準利率

從上圖可以看到,貸款800萬,30年還本付息要1615萬。

某國有大行零售部人士甚至悲觀的認為,未來或有可能出現購房者寧願選擇繳納違約金,也要棄房而逃的情況。

不少業內人士都表示,當下的市場,現金為王。

北京5月網簽數量環比大跌60%

5月份,北京房地產市場頗為低迷,不少中介經紀人業績掛零。

從數據來看,量價齊跌,5月份,北京二手住宅網簽量為1.1萬套,環比驟跌60%,為27個月新低。二手房成交價環比亦下跌2.4%,在有交易量的12個區域中,8各區域的價格都出現瞭下跌。

中原地產首席分析師張大偉表示,“整體而言,北京價格的調整才剛剛開始,因為畢竟樓市調控才剛剛兩個月,從未來的趨勢來看的話,應該會在7、8月份,在樓市這麼一個慣常的淡季會表現得更明顯一些。”

年初至今一線和核心二線銷售量普遍萎縮。

天風證券宏觀團隊負責人宋雪濤表示,本輪房地產調控後,一線和核心二線銷售面積在深度收縮,具體來看:

一線城市:深圳的收縮最為明確堅決,北京上海的交易量連續收縮但價格仍有一定韌性,廣州價縮但交易量有一定上漲。

二線城市:年初至今房價普遍微漲,限購與非限購城市的銷售面積走勢呈兩極分化。

三線城市:價格趨於穩定,一線周邊的三線衛星城量價齊縮,強三線走價,普通三線走量,三線房地產銷售正在逐步退熱。

他認為,在利率上行、信貸收縮和大規模限購的影響下,房地產市場收縮的路徑開始呈現出全貌:一線城市— 二線限購城市+一線周邊的三線衛星城— 二線非限購城市+強三線城市— 普通三線城市。

季末臨近,資金再遭“大屠殺”?

2013年6月的“錢荒”襲擊猶如發生昨日,令人汗毛肅立。3M同業存單和同業理財價格從4月便一路走高,可以看出,不少機構都在二季度伊始便早早做起瞭跨季的資金儲備。

從同業理財來看,6月5日國股行1M價格為4.8-5.15,城商行為4.38-5.5,而上個月的這一天,同業理財價格分別是,國股行1M為3.5-4.4,城商行為4-4.15,同比最高上漲瞭135個BP。

從同業存單來看,價格急漲,但還未達到一季度3月22日的頂峰。

兒童節當天的同存價格較前一日上漲瞭55個BP。不少業內人士都認為,6月的資金面會比3月份還要緊張。兒童節當天的同存價格較前一日上漲瞭55個BP。不少業內人士都認為,6月的資金面會比3月份還要緊張。

天風證券研究所固定收益首席分析師孫彬彬認為,6月的財政資金季節性並不十分穩定,根據過去3-4年的情況看,稍微偏向於資金投放一些,但可以預計資金投放情況會明顯弱於3月時。

現金漏出方面,孫彬彬表示,過去幾年的平均情況來看,6月會稍微傾向於資金回流,但同樣可預期回流力度會弱於3月。3月時受到春節後資金大量回流的滯後影響,資金回流約3000億元。

除瞭更偏緊張的外部環境,當前市場還承受銀監會監管政策的壓力。

孫彬彬認為,一方面抑制瞭機構的同業存單的發行量,同時也減少瞭對同業存單的配置量。

機構需要尋求其他資金融入渠道解決頭寸問題,整體來看加大瞭市場在季末資金市場上的壓力,這也是目前同業存單發行上量縮價升的相當主要原因,也從側面反映出機構對於6月的資金面仍然是高度關註,提前籌劃的。

華創債券團隊認為,為瞭應對流動性壓力、MPA考核和流動性覆蓋率的指標,6月份銀行仍有大規模發行同業存單的需求。而如果前端券商集合產品贖回不瞭,銀行也隻能繼續發行同業存單或者同業理財來續流動性,所以6月份同業存單和同業理財利率可能再創新高。

此外,銀行間市場利率也在全線上漲!

6月2日隔夜利率上漲14個bp,6月5日跨季資金漲勢最猛,飆升瞭9.38個bp。

資金面的緊張同樣反映在銀行理財的收益率,普益標準統計數據顯示,近6個月理財產品收益均保持瞭持續上漲的態勢。

從2017年初至今,銀行共發行142款新客戶專享類封閉式理財產品,平均收益達4.6%。由於今年理財產品收益呈現持續上升表現,因此如僅觀察4月及5月的新客理財產品,平均收益則高達4.73%,高於同期的節假日產品。

由於5月資金凈回籠表現較為明顯,且6月年中考核臨近,銀行理財收益走勢不會出現大幅調整,平穩上行的走勢應會保持。

DM平臺調研62傢金融機構,對6月資金面的預測結果顯示:

1、回顧5月的資金面,市場流動性整體較充裕,80.65%的受訪機構表示借到資金不成問題,但近60%的機構表示資金價格較以往較高。

2、從受訪機構對6月資金品種的需求來看,1個月期限的跨季資金的需求最高,7天資金和14天資金的需求量比重上升,隔夜需求量占比有所降低。

3、72.58%的受訪機構認為6月資金緊張情緒將出現在跨季前兩周。受訪機構普遍預測,由於央行貨幣政策保持穩健,流動性調控手段更加靈活,6月資金面或許會有一定波動,但不會發生過度風險。

4、41.94%的受訪機構認為二季度MPA考核是對6月資金面影響最大的因素,二季度考核減少瞭4%資本充足率的緩沖容忍,銀行面臨的壓力要大於一季度末。此外還需要關註的擾動因素有:

①同業存單和同業理財的集中到期將對資金面形成影響。6月份同業存單、同業理財均面臨大規模到期的高峰期,在當前流動性緊平衡、資金成本不斷抬升且同業存單續發受限的情況下,銀行到期償付壓力大;

②6月份金融去杠桿的持續推進仍將是影響資金面的關鍵因素。6月20日前後,銀行自查結果出爐,需要警惕潛在風險。

5、51.61%的受訪機構機構預測,銀行資金成本還將攀升,如果貸款基礎利率維持不變,1年期shibor和LPR的利率倒掛還將繼續。41.94%的受訪機構表示不排除銀行間利率向實體經濟傳導的可能性。

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